香港買樓流程、查冊按揭與收樓檢查指南

在香港買住宅，最容易出問題的時點往往在簽約之前：訂金已付，銀行估價或貸款成數卻低於預期；或者看中單位後才發現首期以外還有印花稅、律師費、代理佣金、管理費按金和裝修開支。這份指南按實際先後次序整理置業準備、一手及二手樓差異、簽約、查冊、按揭和收樓，重點是讓買家在作出不可逆的承諾前，先知道要核實甚麼及預留多少現金。

本文以一般私人住宅買賣為主。居屋、綠置居、房協資助出售單位、未補地價單位和公司名義買樓有各自的轉讓限制或稅務安排，不能直接照搬私樓流程。涉及特定單位或合約條款時，應在簽臨約前讓自己委聘的律師和銀行按個案確認。

先判斷是否已準備好買樓

買樓預算不應只問「銀行最多借幾多」，而要分開計算可動用現金、每月可持續供款和突發支出。可以先做一張自己的資金表：

項目	先估甚麼	常見漏算位
首期	樓價減預計按揭額；不要直接用廣告上的最高按揭成數	銀行估價低於成交價時，按揭基數可能縮小，差額須用現金補上
印花稅	按成交價或物業價值較高者，並按買家身份、持有物業情況和簽約日期計	2026年2月26日起，住宅物業超過1億元部分的稅率安排有變；不要用舊文章的固定比例估算
交易開支	律師費、查冊及文件費、按揭相關費用、代理佣金和搬運費	「佣金由誰付」及金額要看代理協議，不要只看口頭說法
交樓及入伙	管理費按金、裝修、冷氣或電器更換、清潔和水電煤安排	二手單位的裝修狀態和設備不一定如睇樓當日；預留維修款
每月持有成本	按揭供款、管理費、差餉、地租、水電煤、保險及交通	管理費可能按實用面積、建築面積或屋苑制度計算；向管理處核實單位實際繳費

建立三種預算情境會比只計一種更實用：銀行批足預期貸款、估價低一截，以及利率或家庭收入出現變化。若只有第一種情境下才勉強付得起，先不要把「銀行初步估算」當成已批核資金。

落訂之前先做的五件事

1. 把可用現金和收入文件整理好

列出可即時動用的存款、定期存款到期日、投資套現時間、家庭借款的實際安排，以及完成交易後仍要保留的應急金。申請按揭通常要準備身份證明、收入證明、糧單、稅單、銀行紀錄和資產負債資料；自僱、佣金制、持有海外收入或收入以非港元計算的人，應先向銀行問清楚需要哪些補充文件。

如果有信用卡分期、私人貸款、車貸、學生貸款或擔任擔保人，應一併列入負債清單。銀行會按申請人的財務狀況評估還款能力，並非只看月薪或物業價值。金管局的監管指引列明一般按揭成數和供款與入息比率上限；銀行仍會按收入穩定性、物業、估值和信貸情況決定實際批出的金額。金管局物業按揭貸款指引

2. 在出價前問銀行，而不是落訂後才問

先以目標樓價、物業類型、用途、申請人身份、收入和現有債務，向不止一家銀行了解可借成數、還款年期、利率、現金回贈、手續費及壓力測試或入息要求。網上估價、電話估算或「預先評估」只供預算參考，不是正式貸款承諾；貸款仍要等銀行收齊申請文件、估值物業和審核信貸後確認。

問銀行時要說明是樓花還是已落成單位、住宅還是其他用途、物業樓齡和預計成交價。不同分行、不同估價渠道或不同銀行的估值可能有差異。若收入來自境外、申請人並非香港永久居民、買家有多項按揭或交易涉及公司持有，應在簽約前直接問銀行該個案的審批文件和限制。

3. 先找一位代表自己的律師

不要等簽完臨約才開始找律師。先問清楚律師樓是否處理該類物業、律師費報價包括哪些工作、查冊和文件費如何計算、由哪位律師跟進，以及交易未能完成時的收費安排。新盤發展商可能提供或指定律師安排，但買家可先了解律師究竟代表哪一方；消委會提醒買家可自行委聘律師處理買方利益及業權手續。

律師可解釋合約、處理業權查核、安排正式買賣合約、印花稅及轉讓文件。律師查冊並不等於房屋驗樓，也不能代替買家親自確認單位實際狀況。

4. 弄清地產代理協議和「睇樓紙」

經代理看二手樓時，簽文件前先讀清楚代理協議的委託期限、代理角色、佣金比例或金額、付款時點、適用物業，以及代理是否同時代表買賣雙方。「睇樓紙」通常記錄代理帶看哪些物業及佣金安排；簽署後如改由其他途徑買入同一單位，可能引起佣金爭議。不要空白簽名，也不要把「只是登記入場」當作毋須閱讀的理由。

新盤銷售則要分清楚發展商代理、買方另聘代理及代理回贈的來源。涉及現金回贈、代繳費用或贈品時，要求由相關公司書面列明條件、付款對象和兌現時間；計算按揭時也要向銀行說明回贈安排，不能把未核實的回贈先當作首期現金。

5. 親身看樓，並留下可比較的紀錄

每個候選單位用同一張表記錄：實用面積、座向、樓層、窗外景觀、室內光線、噪音、潮濕或滲水痕跡、廚廁去水、窗戶和冷氣狀況、管理費、差餉地租、交通路線、附近工程和屋苑維修安排。最好在不同時段再看一次，特別留意日照、放學或下班人流、垃圾收集、夜間聲響和交通。

可以開窗、沖水、試冷氣和電掣，但需先獲業主或代理同意。二手樓一般按約定狀況成交，睇樓時看到的問題應在簽約前問清楚會否修妥、由誰負責，以及承諾是否寫進合約或附件。相片和影片要記錄拍攝日期、房間位置和當時狀況，避免只靠記憶比較。

一手新盤與二手樓：流程差在哪裡

環節	一手住宅	二手住宅
資料來源	售樓說明書、價單、銷售安排、示範單位或現樓	放盤資料、代理提供的物業資料、實地睇樓和土地登記資料
揀樓方式	按銷售安排登記、抽籤或指定次序揀樓，依發展商程序辦理	與業主議價，雙方同意條件後簽臨約
臨約後期限	一手買家一般須按《一手住宅物業銷售條例》及合約時限，在臨約後五個工作日內簽正式買賣合約；逾期可能失去訂金	通常按臨約列明的日期簽正式合約，市場上常見約兩星期，但以個別合約為準
付款節奏	即供、建期或其他付款安排會改變首期和資金到位時間	通常按臨約、正式合約和成交日的付款安排逐步支付
單位狀態	可能是現樓，也可能是樓花；樓花要留意預計落成、交樓和按揭時間	可直接觀察現有狀況，但仍要檢查實際維修、滲漏和管理情況
律師與業權	按售樓文件和發展商安排核實合約與轉讓	買方律師需查核業權、按揭、契據、註冊文件和相關負擔

以上是常見流程，不是所有項目共用的時序表。無論一手或二手，真正期限均以已簽文件為準。消委會的一手住宅流程說明臨約通常要求支付樓價5%作臨時訂金，並列出正式合約及按揭環節；實際仍應以銷售文件和合約條款為準。消委會香港買樓流程｜一手住宅物業銷售監管局買家指南

二手樓：從出價到簽正式合約

出價前核對交易條件

談價時除了樓價，也要談清楚成交日期、交樓日期、單位是否連租約出售、家具電器是否保留、車位是否包含、賣方何時交吉，以及哪些固定裝置會留在單位。若單位現有租客，確認租約內容、按金交接、租金何時起算和買家是否接受承接租約。

就付款能力、銀行估價、律師能否及時審閱、物業業權或其他前置條件有未解問題時，先不要因代理催促而只用口頭承諾補救。要求時間處理問題，或先請律師提供具體建議。

簽臨時買賣合約（臨約）

臨約一經簽署，通常已形成具約束力的買賣安排。應在簽名和付款前逐項核對：買賣雙方姓名及身份資料、物業地址和車位、成交價、臨時訂金金額與收款人、正式合約簽署期限、成交日期、交樓安排、單位是否交吉、家具清單、佣金以及違約後果。手寫修改要由各方確認；不要留白，也不要簽署與口頭議定不同的版本。

二手樓訂金比例不是每宗交易自動相同。市場常見臨時訂金約樓價3%至5%，正式合約時補足至約一成，但應看雙方協議和文件。確認收款人、付款方式和收據；若要求把訂金轉至個人帳戶，先由律師核實安排。

律師查冊與正式合約

簽臨約後，買賣雙方律師按限期處理正式合約及樓契查核。土地登記冊可查閱已登記業主和文件、按揭及已註冊產權負擔；但部分大廈命令、管理費欠款、未註冊爭議或實際樓宇違規情況，不一定單靠查冊就完整呈現。土地註冊處也提醒查冊資料要配合文件及物業狀況理解，交由代表買方的律師按交易目的查核。土地註冊處查冊服務｜土地註冊處查冊常見問題

正式合約要核對臨約條款有否被改動，並釐清成交期限、交樓狀態、違約安排、未解除按揭的處理及雙方須提供的文件。不要假設律師會自動知道每項口頭承諾；把談妥的家具、修繕或交樓安排告訴律師，要求判斷是否應寫入合約。

按揭批核、估價不足與現金差額

按揭成數不是成交價的保證比例

按揭成數的計算基礎、可否申請按揭保險和銀行估價，會影響最終貸款。香港金管局於2024年調整按揭監管要求後，一般住宅物業的監管上限包括最高按揭成數70%；符合按揭保險計劃及銀行審批條件者，可能有不同的高成數安排。高成數並非自動批出，申請人仍要符合計劃資格、銀行信貸要求、物業條件和保費安排。金管局按揭監管指引｜香港按揭證券公司按揭保險計劃

銀行核准貸款額也不一定等於「成交價 × 可借成數」。若銀行估值低於成交價，買家要準備補差額。例如成交價800萬元、銀行估值760萬元，而該個案批出的按揭是估值的七成，貸款基數會按銀行實際批核辦理；不能假設仍可借成交價的七成。該例只說明估價差會壓縮貸款，不代表任何銀行或買家的批核結果。

估價不足時的處理順序

向多家銀行或合規按揭渠道了解估值和可批貸款，提供完整物業資料，不要只比較網上估價。
請銀行說明估值基礎、所採用的面積和成交參考，以及是否缺少文件或有物業條件影響估值。
重算需補現金：樓價差額、首期、印花稅、律師費及成交前費用分開計，不要只補估價與成交價差。
若現金不足，立即讓律師查看合約期限和可用選項；不要自行假設可取消而取回訂金，也不要用未落實的私人借款填缺口。
對一手樓花或建期付款，尤其要把估價和正式申請按揭的時間放在一起考慮；交樓時樓價或個人收入情況可能與落訂時不同。

銀行「預批」或代理口頭說「一定批到」均不等同正式貸款批核。按揭利率、現金回贈、罰息期、鎖息安排、火險要求、提前還款費用及按揭保險費用，要一併看總成本；只比較月供可能忽略一次性費用和優惠附帶條件。

印花稅、律師費和成交現金流

住宅物業從價印花稅按成交價或物業價值較高者計算，適用稅率又會受買家身份、是否代表自己行事、是否已有其他香港住宅物業、取得的是單一物業或多個物業，以及文書簽立日期影響。不要把「首次置業」簡化為必然享用某一稅率：稅務局列明，較低的第2標準稅率有指定的香港永久性居民、代表自己行事及沒有其他香港住宅物業等條件。

由2026年2月26日起，住宅物業的從價印花稅分級稅率中，價值或售價超過1億元的部分適用較高稅率；在此之下的各級亦按稅務局現行表列計算。由於稅階和個人情況會令金額差異很大，落訂前使用稅務局的從價印花稅常見問題及現行稅率表確認，並讓律師核對交易文書日期及買家資格。

把交易付款分成「簽約前即時資金」「正式合約期限前資金」「成交日尾數」三欄，逐筆記下付款日期、收款方、用途和證明文件。除了印花稅及律師費，還要問清楚代理佣金、銀行估價費、按揭保險費、管理費按金、差餉地租調整、火險、裝修和搬屋安排。每項均要索取書面報價或收據，不要只依賴一張廣告上的「首期預算」。

成交前檢查與交樓日安排

成交日前由律師確認樓價尾數、按揭文件、賣方解除原有按揭及交收文件的安排。買家應與律師和代理確認交樓時間、鎖匙交收地點、單位是否清空、車位或儲物室是否包含，以及水電煤、管理費和差餉的結算方式。若成交日期改動，先確認貸款到位和合約如何處理，不要自行先搬入或支付未約定款項。

二手單位收樓檢查清單

收樓時按睇樓紀錄、合約附件和家具清單逐項對照，並拍照保留：

單位範圍：核對樓層、室號、車位、儲物室及合約列明的附屬地方。
交吉狀況：確認業主或租客已按約遷出，家具、雜物和垃圾處理符合協議。
門窗與安全：測試大門鎖、窗戶、露台門、門鐘及對講機；記錄窗鉸、鎖扣和玻璃狀況。
供水與去水：開啟水龍頭、淋浴和沖廁，留意水壓、漏水、異味和去水速度；查看水槽櫃內、天花及牆角是否有濕痕。
電力及設備：逐個主要房間試燈、插座、冷氣和合約列明保留的電器；不熟悉配電箱時不要自行拆卸。
牆身與地板：檢查新近油漆、裂縫、地板起拱、發霉或曾修補位置，與原有照片對照。
錶讀數與匙卡：記錄水、電、煤錶讀數及時間，清點大門匙、信箱匙、門禁卡、車場遙控器。
管理處交接：確認業主資料更新、管理費繳付狀況、搬屋預約、裝修規則、裝修按金和管理處聯絡方式。

如果發現與合約或清單不符的重大問題，不要只口頭向代理反映；拍照、記下時間和位置，立即聯絡自己的律師，確認能否及如何在交收文件中記錄。物業交收不代表所有隱藏問題都已解決，日後發現涉及滲漏或樓宇安全的情況，應保存證據並盡快找合適專業人士檢查。

買一手樓花要額外看的資料

樓花的示範單位、模型和廣告材料只幫助理解設計，不能代替售樓說明書和合約。簽約前將售樓說明書的平面圖、單位尺寸、設施、景觀限制、管理費資料、預計落成日期和付款方案逐項看過；把宣傳優惠與價單、正式文件對照。留意家具、燈具、冷氣、窗簾、裝修物料或景觀是否屬示範單位布置，而非交樓標準。

付款方案的折扣和時間表要放進現金流試算。即供方案要求較早支付資金；建期方案則把較多資金壓到落成和交樓時。後者並不代表買家可以等到入伙才準備資金：按揭申請、估價、首期差額、印花稅和尾數都要按合約日期安排。若樓宇延遲落成、個人收入改變或銀行估價低於預期，現金壓力可能同時出現。

在簽臨約前確認五個工作日內正式簽約的日程、律師能否處理、訂金由誰保管、回贈如何書面確認，以及按揭機構承諾的貸款條件是否已由銀行直接確認。消委會列出的流程和一手住宅銷售監管局買家指南可用作文件清單，但不要把發展商或代理的銷售說明當成買方獨立法律意見。

資料留存與交易管理方式

買樓流程通常同時經過代理、律師、銀行、發展商或管理處。建議建立一個專用資料夾，按日期保存：

放盤資料、售樓說明書或單位資料、價單、平面圖、現場照片和睇樓紀錄。
地產代理協議、睇樓紙、臨約、正式買賣合約及其附件。
銀行估價結果、按揭申請、貸款批核、利率和費用條款、按揭保險文件。
律師報價、查冊和樓契文件、印花稅評估、付款指示和收據。
成交日付款證明、交樓檢查相片、水電煤讀數、鎖匙清單和管理處交接資料。

每次收到電話或即時訊息中的重要承諾，可用電郵或訊息重述一次，請對方確認。銀行帳戶、收款人或付款指示若臨時更改，先用原有已核實的聯絡方式向律師樓、銀行或發展商查證，不要只回覆新訊息中的電話號碼或連結。

常見問題

銀行初步說可借七成，是否已代表我可借到七成？ 不是。那只是初步估算或監管上限參考，最終仍看銀行估價、入息審批、物業類別和信貸狀況。應等正式批核，再按可用資金安排交易。

銀行估價低於成交價，是否可以直接取消？ 不一定。要看已簽合約的條款、期限和違約安排。立即向自己的律師查詢，不要自行停付或認定訂金可退。

一手樓是否不用找代理或律師？ 一手買家可按銷售安排直接向發展商購買；是否另聘代理由買家決定。律師則負責買賣文件及業權手續，應弄清楚律師代表誰，以及自己是否需要另聘代表買方的律師。

住宅印花稅可否只看「首置」兩個字？ 不可。稅務局的較低稅率設有具體資格條件，關鍵包括是否香港永久性居民、是否代表自己行事，以及在簽署相關文書時是否持有其他香港住宅物業；由稅務局現行資料和律師按個案確認。

律師查冊是否等於驗樓？ 不是。查冊主要處理已登記的業權和文件等法律資料；漏水、電力、裝修、設備及實際環境要由買家現場查看，必要時另找驗樓或工程專業人士。

簽臨約後還可以慢慢問銀行嗎？ 時間往往很緊，尤其一手樓正式合約期限可能短。應先了解自己的資金和銀行條件，臨約後立即提交完整申請；預先估算不等同批核，也不能確保成交期限自動延長。

買樓前最後核對清單

已按月供及交易後生活開支計算負擔能力，並保留應急現金。
已將首期、印花稅、律師費、代理佣金、按揭費、管理費按金和入伙費分開估算。
已在落訂前問銀行貸款條件，並理解估價不足會帶來的現金差額。
已找代表自己的律師，清楚報價、處理範圍及時間安排。
已讀地產代理協議、睇樓紙和佣金條款，並保存副本。
已親身看樓，記錄噪音、滲水、設備、管理費、交通和周邊環境。
已分清一手樓花、現樓和二手樓的交樓及按揭時序。
已在簽約前看清物業地址、車位、付款、成交、交樓和違約條款。
已按現行稅務局資料估算印花稅，並由律師確認適用稅率。
已安排成交前付款、按揭到位、交樓檢查和水電煤管理處交接。

延伸參考

資料記錄

資料維護資訊

最後查證: 2026年10月4日
主要來源: www.consumer.org.hk （另開視窗）